皆さん、こんにちは。
千葉県南部、チーバくんのへそから下の部分を中心に注文住宅や店舗・宿泊施設の新築工事やリフォーム・リノベーションを主に手掛ける網代工務店です。
今回もハウスメーカーではなく地域工務店への選択へ誘導すべく住宅の新築工事に携わる各業種について、前回から引き続き工事の流れを含めて解説していきます。
全開のブログ「住宅建築の流れを解説！ハウスメーカーや工務店に騙されてはいけない！①問い合わせ～プランニング編」からの続きとなります。よければこちらもご覧ください。
⌂なにをやっているのかよくわからない、着工前の申請業務
上の画像は建築時の行政への申請フローとなります。着工の上部に色々と書いてありますが、大雑把に括ってしまえば「確認申請」と「省エネ適合判定」の二点になります。
・着工前の申請業務はなにをやっているの？
「名前くらいは聞いたことあるけど？」という方が多いと思いますが、着工前に行っている主な申請業務は「建築確認申請」(以下「確認申請」)という届出になります。
建物は場所や立地条件によって「建てていい建物」、「条件付きで建てていい建物」、「建ててはいけない建物」が異なります。それらは地目、区域区分、道路、崖、海等、様々な条件によって定められており、「これから建てる建物はすべての法的条件を満たしています」と行政官庁に届け出るのが「確認申請」です。人が暮らす建物は原則確認申請を行う義務があります。
原則と書いたのは、10㎡未満の建物や山中などで確認申請を要しない土地の場合は不要となるケースもあるためです。
・省エネ適合判定とは？
2021年4月施行の法改訂により契約時の重要事項説明の際、重要事項説明を行う建築士は該当建物の省エネ性能について説明する義務を負っております。2025年度の法改訂で旧4号建築という括りの建物(建物の規模や用途によって仕分けがされております)は免除されていた省エネ基準の数値化が義務となり、居宅における断熱性能や一次エネルギーの省エネ水準が高いものとなりました。これを「省エネ基準」と呼び、省エネ基準を満たしているのかの検査を省エネ適合判定(以下「省エネ適判」)と呼びます。
これまでは自社仕様による説明のみで済まされていたものが、国土交通省や所轄行政庁に登録された民間の「登録省エネ判定機関」または「所管行政庁」による検査及び証明が必須となり、確認申請の際にも必要となります。お客様への説明の際に証明書は必要ありませんが、確認申請書類一式はお客様の手元に残るものなので、最終的にはお客様自身による確認が可能です。もちろん希望される方は省エネ適合判定証明書が発行次第ご確認いただけます。
省エネ基準は「一次エネルギー消費量基準」と「外皮基準」の2要素より成り立ちます。
「一次エネルギー消費量基準」はその建物の使用に必要なエネルギーの実質の総量(エネルギー消費量から太陽光発電等の創エネ分を引いたもの)、「外皮基準」は建物内の室温が外気からの影響でどれだけ損なわれるかをそれぞれ数値化したものになります。外皮基準は住宅のみが対象となります。
省エネ基準を高水準で満たす高性能住宅であればあるほど、省エネ適判上では環境に配慮した建物となります。その際、「建設時における環境負荷」への影響は配慮されておりませんので、ご注意ください。あくまで生活していく上での数値となっております。
以上のように法律で定められた基準を設計段階で満たしているかどうか、その判断を行政や民間代行会社へ申し込んでいるのが着工前の申請業務となります。
・申請業務の間の現場サイドは？
確認申請が受理されるまでの間、現場の事前着工は禁止されております。申請と係わりのない土地の造成は別です。擁壁などは確認申請と絡むケースがあるため、禁止工事に当たるかの確認が必要になります。
ではなにもしていないのかといえば、そうではありません。
会社によってタイミングは異なりますが、弊社の場合は土地に対する建物の配置がお客様との打ち合わせで決まった段階で「地縄張」という作業を行います。
これは建物の外形に当たる部分をロープなどで加工作業のことで、お客様に建物の配置を直接ご確認いただいております。
ここも一つ騙されないポイントになりますが、建物の配置は確認申請が受理されて以降、変更の申請をかけないかぎりは変えることができません。お客様の生活に大きく係わってくる箇所なので、自身の生活のしやすさを確認するためにも、確認申請が受理される前にご自身の目で直接ご確認ください。車の出し入れが思ったよりもやり難い、自転車置き場がない、隣家の視線が気になる等、後になって気付くことも多い問題です。「着工直前でなければ地縄は張れない」と言われた場合、それは完全に嘘です。地縄作業は申請と直接の関係はないため、必ず申請前に張ってもらい、直接確認を行ってください。それでも渋る理由は、単純に面倒くさいからです。お客様のイメージと異なれば変更の希望が出てきます。タイミングが遅くなるとハウスメーカーは平気で「変更にはお金がかかる」と言ってきます。それを言わせないためにも、配置プランの段階で地縄を張ってもらうようにしてください。
確認の際、高さも重要になってきます。
チャックする高さは主に二点、自然排水などが絡む土地自体の勾配と高さの関係、そして建物の高さです。
土地の高さは外構工事と絡んだり、雨が降った際の水たまりのできやすさも関係してきます。駐車場がどれくらいの勾配になるのか、雨水が建物の周りに溜まらないように考慮されているかをご確認ください。配慮されていない物件は驚くほど多いです。建物周囲に水が溜まりやすいと湿気が溜まりやすく、どんな建物にも悪影響を及ぼします。
建物の高さは景観を気にしろということではなく、一階の高さは土地よりも50~60㎝高くなるため、明らかに視点が変わってきます。土地だけの時点では気付かなかった問題点もありますので、必ず視点を高くして確認するようにしてください。
⌂地鎮祭ってなんのための儀式？
「地鎮祭」という単語自体は耳にしたことがある方も多いとでしょうが、実際に経験するには家などを建てた経験がある方のみになると思います。
地鎮祭とは基本的に「土地には神様が宿っており、そこに家を建てさせていただくので工事中の安全と竣工後の安全を神様に祈る」ための儀式です。「八百万の神」が根底にある日本らしい風習だなと思います。
これはあくまで風習であるため、ルール上やらなければならないわけではありません。ただ、やらないで事故などが起きるとあまりに縁起が悪いので、地鎮祭を行う方のほうが日本では圧倒的に多いです。弊社の場合はお客様が不要とおっしゃった場合にもお客様の許可を得て自社で執り行います。
意外と知られていないのは、地鎮祭には「神式」と「仏式」があります。写真は神式の祭壇で、少なくとも千葉県南部では神式のほうが多いです。
神様に祈るのに仏式でもいいのかと思う方もいるかもしれませんが、建設・不動産業界においては神仏は同一のものと判断するため、問題ありません(あくまで業界の通例としての考え方です)。
地鎮祭の際に正装必須かどうかをよく問われますが、弊社としてはお客様には「自由な服装で大丈夫です」と伝えております。お客様の祈る気持ちが大切なので、かしこまった服装は必須ではないと考えております。迷われているお客様には「セミフォーマルやビジネスカジュアルくらいの服装がちょうどいいと思います」とお伝えしております。
昔は儀式中の撮影や水分補給はナンセンスと言われていましたが、そこまで固く考える必要はありません。宗派によって儀式の長さも違いますし、夏になれば酷暑もありますので、体調に合わせて無理をしないことが一番です。
儀式の内容は大まかに
降神→祝詞奏上→玉串奉納→鎌炒れ・鍬入れ→昇神
降神の前にお祓いをしたり、祝詞に種類があったりと詳細は省きますが、ざっくりこの流れが多いです。地鎮祭の後に乾杯があったり、宮司様のお話を聞いたりと地域や工務店によって内容が異なります。
⌂いよいよ着工！
厳密にどの段階から着工と呼ぶのかルールが定まっているわけではありませんが、行政庁の慣例的に「遣り方」と呼ばれる作業から着工とされることが多いです。
「遣り方」は基礎工事の準備段階で、地縄から1ｍ程度離れた周囲を木の板で加工作業を言います。この板は型枠よりも少し高い位置で設置することが多く、板に墨で建物の芯の位置を出し、糸などを張って土木作業の目安としていきます。
大手ハウスメーカーの場合はこの作業を基礎屋さんに丸投げすることが多いですが、建物のすべての基本となる大事な部分なので、弊社の場合は現場責任者が行います。
・基本的には土木工事
行政の区分けとして建物を建てる工事は「建設工事」、道路やダムなどは「土木工事」とされています。基礎工事は建物に連なる工事なので「建設工事」の区分になりますが、内容は土木工事です。
基礎工事の仕様によって順番等は異なりますが、弊社の場合は従来の建築工法である一般在来工法が基本のため、
根切工事→砕石敷設工事→捨てコン打設工事→型枠・鉄筋工事→基礎コンクリート打設
上記が大まかな流れになります。
基礎工事は建築構造の根幹です。令和7年度の大規模な建築基準法改定に伴い、一般的な二階建てなどでも構造計算の根拠が確認申請時に提出となったため、これまでなぁなぁに行われていた基礎工事のチャックも厳しいものになりました。
細かな内容は専門的になりすぎるため今回の記事では端折りますが、根切の深さ、砕石や捨てコンの厚みなどの見逃されていた部分も検査の対象となります。
そもそも上述の内容は本来正確にやっておかなければならないものであり、検査に引っ掛からないからといって建設業者が漫然と行っていた悪習が正されただけなのですが、この点だけを持って法改訂を「法改悪」だと人目を憚らずに文句を言う業者もおります。
・お客様が気を付けるべきことは
基礎工事の段階において、お客様がパッと見てわかることはありません。専門の知識を有する方は別ですが、砕石の厚さや鉄筋構造、コンクリートの打設方法など、専門家としてのチャックは必要になる箇所ですが、見て容易に理解できるものではありません。むしろ知ったかぶりで業者のモチベーションを下げるリスクのほうが大きいと思います。
また基礎工事は他の建築工事と比べて大型の重機を使用することが多いので、安全のためにも現場内には近付かないほうがいいです。
しかし、もちろんできることはあります。
現場監督が頻繁に現場確認に来ているか、それは確認をしておくべきです。
正直一般的な住宅建築の基礎工事において難しい工程となるものはほとんどありません。そのため大手ハウスメーカーなどは基礎業者に丸投げをし、一度も現場監督が顔を出さないというのも少なくないです。だからといってあからさまな手抜きをする業者も昨今では珍しいですが、絶対に来ないと思っているときと細かなチャックが入るかもしれないと思っているのでは多少なりとも身の入り方が変わってきます。
また、業者としてもお客様の顔がわかると気持ちが入りやすいという面もあります。顔もわからない誰かの家を建てるより、気さくに挨拶をしてくれるような方の建物のほうが気分も乗ってくる、というのは当然の心理です。
お客様の立場から見ても、基礎工事の代金の中には現場管理の金額が当然含まれているのに、一度も見に来ない管理費を支払っているのかと思うと気分のいいものではないと思います。
お客様自身の安全に配慮しつつ、たまに顔を出すくらいがベストです。
⌂設計から施工まですべて弊社にお任せください
設計から施工まですべて請け負えるのは弊社の大きな特徴です。
手抜き工事を許さない細かなチャックができるのも、根本となる施工技術と知識に自信を持っているからです。100年積み重ねた確かな信頼を誇りにしています。
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